Если посмотреть на современную панораму Тверской улицы с Манежной площади, то сразу вспоминается, как она выглядела на советских открытках. Пожалуй, эту картинку узнают многие: монументальные здания в стиле сталинского ампира вытянулись по обеим сторонам главной улицы города. Каждая эпоха оставляла свой отпечаток — и парадное лицо столицы иногда изменялось до неузнаваемости.

 

По правой четной стороне улицы идут жилые дома архитектора Аркадия Мордвинова, построенные перед войной (ул. Тверская, 4, 6). В советское время в доме № 4 находились известные всей Москве магазины «Диета» и «ГУМ-Подарки». «Диета» просуществовала довольно долго, вплоть до 2002 г., сейчас часть ее помещений занял «Перекресток». В 2004-м улица осталась и без «Подарков». Эксперты до сих пор вспоминают эту историю, когда из-за дефицита торговых площадей на Тверской за магазин конкурировали партнеры испанской фирмы Inditex — компании Stockmann и «Арманго». Финский Stockmann с маркой Zara тогда прорвался на Тверскую, пообещав владельцам магазина ТД «ГУМ» около 3 млн долл. По соседству с центральным магазином Zara несколько фэшн-бутиков: Bosco Sport, Henderson, Calzedonia.

 

На месте дома № 6 раньше стояло подворье Саввино-Сторожевского монастыря (ул. Тверская, 6, стр. 6), созданное в 1907 г. в неорусском стиле с включением элементов модерн. В ходе реконструкции Тверской улицы в 1938–1940 гг. оно вошло в список из 30 домов, которые были перенесены. Жилое здание массой в 23 тыс. т передвинули на 50 м ночью 4 ноября 1939 г. без отселения жильцов. Сегодня это известное строение надежно скрыто от людских глаз за монументальными фасадами сталинских домов.

 

Важная роль дороги на Тверь, которая связывала два могущественных княжества, обозначилась еще в начале 1400-х гг. Позднее, в XVIII в. Тверская стала началом пути в новую столицу — Санкт-Петербург, по ней традиционно проезжали российские монархи. В это же время здесь появляются дворянские усадьбы, строят гостиницы и магазины. На рубеже XIX–XX вв. в условиях экономического роста Москва укрепляла свою роль ведущего центра торговли — и Тверская не осталась в стороне. Именно к этому времени возникают московские доходные дома определенного типа, первые массивные ярусы которых отдавали под нежилые помещения — магазины, мастерские, конторы (то есть офисы), а верхние этажи сдавали в аренду. В 1876 г. улицу начали асфальтировать, а в 1896-м тут появляются электрические фонари.

 

В 30-е гг. XX в. улицу Тверскую вместе с Тверской-Ямской переименовали — новое название она получила в честь известного пролетарского писателя. Именно тогда было решено придать ей парадный вид, сделать лицом города. По генеральному плану (1935 г.) улица Горького была расширена и выпрямлена, старые дома заменили сталинской застройкой, которая и сейчас составляет основу архитектурного ансамбля.

 

 

 

Виртуально прогуливаясь, вернемся в начало улицы, бросим взгляд на ее противоположную нечетную сторону. Дом № 1 — один из наиболее известных отелей Москвы — «Националь», который построили по проекту знаменитого архитектора Александра Иванова в 1903 г. Здание возводили с использованием новейших для начала XX в. технологий и строительных материалов (железобетон, облицовочный кирпич, гидроизоляционные материалы). Строительство обошлось в 1 млн руб., что было огромной суммой для того времени.

 

Многие удивляются, почему на майоликовом панно на крыше гостиницы эпохи модерн — сюжет с дымящими заводскими трубами. Оказалось, что индустриальные мотивы заменили изображение античных героев во время советской реставрации, проведенной в 30-е гг. В духе той эпохи изменили и внутреннее убранство отеля: первый этаж был перекрашен под гранит, тяжелые дубовые рамы заменили алюминиевыми, а к номерам пристроили санузлы. В 90-х здание пережило новую реставрацию, во время которой многим помещениям вернули дореволюционный облик. В коридорах и комнатах вновь повесили бронзовые люстры, засверкали стеклянные витрины в залах первого и второго этажей, появились чугунные украшения и светильники над главным входом. А кроме того, возник еще один, седьмой, этаж, где спланировали номера, технические помещения, а также оздоровительный центр с бассейном, двумя саунами, тренажерным залом и баром. Вероятно, в «Национале» в ближайшее время опять будут перемены — городские власти готовятся к его продаже. Планируется 100% акций ОАО «Гостиница «Националь» внести в перечень предприятий, подлежащих программе приватизации города на 2011–2013 гг.

 

По соседству с «Националем» стоит современный помпезный новодел — Ritz-Carlton Moscow, возведенный в середине 2000-х на месте советской гостиницы «Интурист». Отель уже не первый раз попадает в список самых дорогих мировых гостиниц. В этом году он занял 13-е место в рейтинге, составленном телекомпанией CNN.

 

 

А. Борбатенко

onthegotours.com

 

 

 

С домом № 5/6 на Тверской произошла в свое время интересная метаморфоза. В 1888 г. здесь был особняк, но владелица Лидия Постникова распорядилась перестроить его, и в конце XIX в. оно превратилось в «Постниковский пассаж». На рубеже веков это был один из трех самых крупных магазинов Москвы наряду с «Мюр и Мерилиз» (ЦУМ) и Верхними торговыми рядами на Красной площади (ГУМ). Пассаж сейчас назвали бы многофункциональным комплексом (МФК), поскольку в нем функционировал синематограф «Паризьен», а часть помещений на верхних этажах была занята гостиницей «Пассаж» и меблированными комнатами «Брюссель». В 30-х гг. здесь размещался знаменитый театр Мейерхольда, с 1938-го дом занимает театр Ермоловой. О торговом прошлом напоминают только магазинчики в правом крыле здания.

 

А. Борбатенко

Комплекс домов № 9–11 по Тверской — одна из визитных карточек улицы. Монументальные здания, отделанные темно-коричневым гранитом (из которого фашистская Германия собиралась создать памятник гитлеровской армии в честь победы над СССР), были построены пленными немцами в конце 40-х. В разные годы здесь жили известные люди — например, выдающийся российский химик-органик Николай Зелинский, основоположник экономико-математического направления советской науки академик Василий Немчинов, поэт Роберт Рождественский, актер Олег Ефремов, о чем напоминают мемориальные доски на фасаде. Сегодня в нижнем ярусе дома разместился магазин Shkatulka, предлагающий москвичам эксклюзивные украшения, сделанные итальянскими мастерами. До 2009 г. торцевую часть здания занимал самый крупный в России магазин компании Samsung Electronics. В кризис торговая галерея корейского производителя завершила свою работу, а на 1100 кв. м группа компаний F. D. Lab открыла самый большой в Москве магазин игрушек «Сказка», вложив в проект около 80–100 млн долл. Однако «детский» проект оказался не таким успешным, как ожидали владельцы, и прежде всего из-за запрета столичных властей на организацию парковки. Сейчас четырехэтажное торговое помещение продают. По данным компании Delta Estate, заявленная цена — 30 млн долл. (около 17 тыс. долл./кв. м). Еще одно актуальное на рынке предложение — торговая галерея «Тверская», расположенная в цоколе этого же дома, со входом из Газетного переулка, занимающая площадь 1047 кв. м и имеющая продажную цену около 178 млн руб.

 

Надо отметить, что объекты-экспоненты на Тверской — большая редкость, а сделки купли-продажи вообще единичны. Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, объясняет это тем, что никто из нынешних собственников не хочет отказываться от высоколиквидного арендного бизнеса, который однозначно выдержит любые колебания на экономическом рынке и всегда обеспечит собственникам высокий, надежный доход. И это неудивительно, ведь на самом ликвидном участке — от Манежной площади до Пушкинской — в наиболее престижных локациях, по оценке Виктории Камлюк, руководителя отдела стрит-ритейла компании Colliers International, арендные ставки могут доходить до 13 800 долл./кв. м/год. На втором отрезке, от Пушкинской площади до станции метро «Маяковская», средние ставки — около 3500 долл./кв. м/год.

 

 

 

 

 

А. Борбатенко

Уже почти три года фасадная сетка закрывает реконструируемое здание исторической гостиницы «Люкс» (ул. Тверская, 10). Работы ведет корпорация «Уникор» Бориса Иванишвили. Утвержденный московским правительством в 2009 г. проект реставрации здания до сих пор вызывает споры у специалистов. Как тогда выяснилось, охране подлежит только фасад здания до уровня четвертого этажа (до надстройки 1934 г.). Во время реконструкции, которую многие искусствоведы назвали гибелью исторического здания, внутренняя часть дома и верхние этажи были снесены. По проекту должны быть воссозданы исторические интерьеры, а утраченные элементы предполагают восстановить по сохранившимся чертежам. Обещают вернуть и знаменитую булочную Филиппова. В реконструированном пятизвездочном отеле планируется около 200 номеров, включая президентские сьюты, а также рестораны, бары, конгресс-зал, welness и торговая галерея.

 

Еще один московский памятник известен каждому — это знаменитый Елисеевский магазин (ул. Тверская, 14). Здание было построено по проекту М. Казакова в 1790-е гг. Возможно, благодаря имени знаменитого архитектора оно дожило до наших дней и даже сохранило свою торговую функцию. В 2003 г. владельцы гастронома провели реставрацию помещения по эскизам Григория Елисеева, восстановив музейные интерьеры торговых залов, вернув позолоту, лепнину и хрустальные люстры в виде виноградных лоз. В 2005-м гастроном перешел в управление сети «Алые паруса». И сегодня здесь можно приобрести изысканные деликатесы: французские трюфели, остендские устрицы и красную икру.

 

В большом угловом доме (ул. Тверская, 16) сейчас находится торгово-деловой центр «Галерея «Актер», возведенный на месте Дома актера, сгоревшего в 1990 г. Комплекс состоит из двух современных девятиэтажных зданий. Среди арендаторов торгового центра множество люксовых марок: «Евромода-Versace», «Дикая Орхидея», Chevignon, «Евромода» и др. Эксперты отмечают высокий спрос на офисы в этом бизнес-центре (БЦ). Как говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, помещения в комплексе были арендованы задолго до окончания строительства (1996–1997 гг.). Однако в настоящее время, по словам эксперта, концепция офисного центра практически изжила себя, в первую очередь из-за транспортной ситуации: парковочных мест не хватает, а существующие сдают по баснословным ценам, что неудобно как для работников, так и для гостей БЦ.

 

Угловой дом на другой стороне улицы получил в народе имя «Дом под юбкой» (ул. Тверская, 17) — до 1958 г. его башню украшала статуя балерины. Торговое помещение в первом ярусе здания занято флагманским магазином молодежной марки INCITY. Этой осенью INCITY проводит креативный эксперимент, привлекая к работе над дизайном витрин (сейчас они оформлены по эскизам Максима Черницова) молодых российских специалистов.

 

В начале 2011 г. в боковой части здания после трехлетнего перерыва снова заработал магазин «Армения» — главный этнопродуктовый магазин советской эпохи. Во время реконструкции восстановили лепнину и мозаику в стиле 50-х гг. Сегодня, как и прежде, здесь можно попробовать армянскую колбасу суджук, сыр чанах, салат табуле, купить недорогое армянское вино, полученное из винограда арени.

 

 

А. Борбатенко

А. Борбатенко

 

 

 

А. Борбатенко

Оставив позади знаменитый опекушинский памятник и комплекс зданий газеты «Известия», оказываемся перед домом № 18б — перед нами образец постройки в стиле модерн. В 1904–1906 гг. оcобняк начала XIX в. был перестроен для издателя Сытина, владевшего влиятельной московской газетой «Русское слово». При оформлении фасада архитектор использовал разные формы оконных проемов, предусмотрев венецианские, прямоугольные и круглые окна. Внешний облик дополняют изразцовый фриз между вторым и третьим этажами, лепные женские маски, узорные решетки балконов, выполненные по эскизам художника И. Билибина.

 

Нижний ярус здания занимали два зала ювелирной фирмы «Реномэ» и один — магазин «Товарищества печатания, издательства и книжной торговли И. Д. Сытина». На втором и третьем этажах размещалась газета «Русское слово». В 1918 г. в дом переехали редакции газет «Известия ВЦИК» и «Правда», после 1935 г. — «Гудок» и «Труд».

 

В 1979 г. при строительстве нового корпуса «Известий» этот старинный дом был передвинут на 33,5 м от угла Пушкинской площади до Настасьинского переулка и поставлен на новый фундамент. Сейчас помещение на первом этаже дома занимает флагманский салон Nokia, на втором уютно устроился американский ресторан «Фрайдис».

 

Через два дома от бывшей сытинской типографии, на месте гостиницы «Минск», снесенной в 2006 г., уже завершено строительство нового МФК «Саммит». Комплекс планируется к открытию осенью этого года. По проекту УК «Уникор» в МФК предусмотрено несколько функциональных зон: гостиницы InterContinental Moscow Tverskaya категории «пять звезд» (17 000 кв. м), офисный центр (18 500 кв. м), торговая галерея (6000 кв. м). Среди крупных арендаторов ожидаются Sanofi-Aventis, Сбербанк и Samsung Electronics. На первом этаже уже работает супермаркет домашней еды «Бахетле».

 

 

А. Борбатенко

А. Борбатенко

 

 

 

А. Борбатенко

Совершив такую небольшую прогулку вдоль Тверской, можно сделать выводы о всем своеобразии коммерческой недвижимости, представленной на этой улице. Торговый коридор практически на 100% состоит из объектов стрит-ритейла, основные особенности которых обусловлены характеристиками зданий сталинской архитектуры. «Это монументальные дома с высокими четырех-пятиметровыми потолками, которые нередко используются собственниками, чтобы получить антресоли, увеличивающие полезную торговую площадь, с большими окнами, выполняющими роль витрины. Кроме залов на первом этаже нередко арендатор получает и подвал, который в советской торговле часто использовали для хранения торговых запасов. И хотя сегодня такой необходимости нет, из подвальных помещений также стараются выжать по максимуму», — поясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

 

А. Борбатенко

Еще одна особенность торговой улицы (в отличие от зарубежных аналогов — Пиккадилли, Елисейских Полей или Пятой авеню, представляющих покупателям марки de luxe) — Тверская как коридор операторов премиум-сегмента не сложилась. «В начале 90-х, когда на рынок один за другим стали выходить иностранные бренды верхнего ценового сегмента, на Тверской обосновались салоны ведущих марок дорогой одежды. Однако впоследствии стало очевидно, что потоки образуют вовсе не обеспеченные слои населения — потенциальные потребители премиум-марок, а туристы, в том числе из регионов, офисные работники, гуляющая молодежь и т. д. Как только ритейлеры это осознали — сюда потянулись магазины сегмента масс-маркет», — комментирует Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.

 

По общему мнению экспертов, сегодня основные арендаторы Тверской улицы — это приходящие в Россию новые фэшн-бренды, а также флагманские магазины других категорий, например, офисы продаж автомобилей, электроники, банки и ювелирные салоны. В последнее время на Тверскую решили выйти «МегаФон», Calzedoniа, Pandora. Хорошо себя чувствуют здесь продавцы ювелирных изделий, сувениров, подарков, одежды и обуви. Специалисты отмечают, что на улице активно открываются предприятия общепита. В кризис здесь появилось несколько новых ресторанов (например, «Суши-румба»), кофейни («Старбакс», «Синнабон», Costa) и т. д. Эксперт В. Камлюк прогнозирует и дальнейшую ротацию арендаторов в сегменте стрит-ритейла, а также постепенное изменение их профиля. По ее словам, доля ритейлеров, ориентированных на пешеходов, будет увеличиваться.

 

А. Борбатенко

Предлагаемая офисная недвижимость на Тверской появилась в основном благодаря переводу квартир на первых этажах домов в нежилой фонд. Хотя есть и новые успешные объекты, но их немного, например, БЦ «Амероп» (ул. Тверская, 28, стр. 2), «Чайка Плаза 5» (ул. Тверская, 22/2, корп. 1), «Тверской» (ул. Тверская, 9, стр. 7). Среди арендаторов — иностранные компании, для которых важны прежде всего статусное местоположение, инфраструктура центра и потрясающие виды на город. Впрочем, нужно отметить, что хотя офис на Тверской — престижно, цены в этом сегменте коммерческой недвижимости в отличие от торгового находятся в общем диапазоне ставок в центре города. Возможно, это связано с общей проблемой всех деловых помещений Тверской — с недостатком парковочных мест.

 

Пожалуй, самый процветающий на улице сегмент коммерческой недвижимости — гостиничный. Отелей на этой улице всегда было немало, а сегодня здесь есть как исторические комплексы, так и масштабные новые объекты. В ближайшее время появятся еще два — InterContinental в МФК «Саммит» и «Люкс». Впрочем, интерес к развитию гостиниц вполне естественен для главной улицы старого города.

 

 

А. Борбатенко