Итак, как же можно определить стоимость жилья? Способов несколько. Самый простой и бюджетный — попытаться собственными силами оценить свое имущество через сравнение с другими похожими объектами, используя в качестве источника информации специализированные СМИ и всевозможные on-line калькуляторы. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», нужно учитывать следующие факторы, значительно влияющие на стоимость недвижимости.

 

Округ. Например, не секрет, что в ВАО традиционно самые низкие цены — на вторичном рынке жилья рублевая стоимость 1 кв. м дешевле, чем в соседнем ЮВАО, на 1,5%.

 

Район. Чем ближе МКАД, тем дешевле квартира.

 

Транспортная доступность. Жилье, расположенное рядом с автобусной остановкой или станцией метро, стоит дороже. Например, если путь от подземки до дома занимает около пяти минут пешком, то цена такой квартиры на 7–10% выше, чем той, до которой идти дольше.

 

Тип дома. Панельные и блочные здания всегда дешевле монолитных и кирпичных. Разница в цене может составлять примерно 15–20%.

 

Этаж, на котором находится квартира. Первые и последние этажи дешевле на 5–7%.

 

Планировка. Неудачное расположение комнат, маленькие кухни могут снизить цену на 2–5%.

 

Развитость инфраструктуры района в целом.

 

Но даже зная все эти параметры, определить стоимость квартиры самостоятельно нелегко. Можно, конечно, воспользоваться услугами риэлтора. Однако при его помощи вы узнаете только приблизительную цену недвижимости, причем, возможно, несколько заниженную (чтобы агентство могло побыстрее реализовать объект). При этом вы не получите подтверждающий истинность такой оценки документ, а он необходим в случае:

 

• использования квартиры в качестве объекта залога;

• сделки купли-продажи;

• страхования;

• имущественных споров;

• вступления в права наследства;

• декларирования имущества.

 

Если хотя бы один из вариантов актуален для вас, придется обратиться к профессиональным оценщикам, коих на современном рынке великое множество.

 

 

 

Часто банки, выдающие ипотечные кредиты, настаивают, чтобы недвижимость, выступающую в качестве залога, оценивали аффилированные с ними компании. (Это якобы позволяет исключить возможность сговора: когда клиент-заемщик приплачивает оценщику сверх официального тарифа, чтобы тот несколько завысил стоимость его недвижимости.) Однако в данном случае клиент может столкнуться с обратной ситуацией: когда «прикормленные» банком оценщики намеренно занижают стоимость объекта. Похожие истории случаются и в страховых компаниях. Обращение к независимым специалистам в обоих случаях видится оптимальным решением.

 

 

 

Справедливости ради следует упомянуть еще один способ узнать стоимость жилья — заказать справку Бюро технической инвентаризации (БТИ). В 100% случаев цена, указанная БТИ, будет в разы ниже рыночной. Дело в том, что бюро использует так называемый затратный метод, когда определяется сумма расходов, которые необходимы для создания подобного объекта недвижимости. Алгоритм следующий. За основу принимают себестоимость строительства в ценах того года, когда дом был возведен, потом добавляют коэффициенты — повышающие (инфляция) и понижающие (естественный износ здания). В итоге получается цифра, которая не имеет ничего общего с реальной стоимостью, не учитываются такие основные ценообразующие факторы, как местоположение, удаленность от метро, юридические обременения и т. д. Неудивительно, что эксперты отзываются о методе довольно скептически. Так, Денис Калужских, учредитель компании «АБК — Активные Бизнес-Консультации», считает, что оценка БТИ — это устаревший и уже абсолютно неверный способ определения стоимости квартиры на основании справочников, изданных еще при Советском Союзе.

 

Иногда указываемая бюро стоимость используется нотариусами. Также оценку «по БТИ» применяют при расчете налогов.

 

 

 

При необходимости точного определения стоимости квартиры или документального его подтверждения следует обращаться к независимым оценщикам. По результатам их работы клиент получает на руки отчет об оценке — многостраничный юридический документ, соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности, в котором выведена итоговая рыночная стоимость конкретного объекта. По словам Д. Калужских, документ содержит полные сведения об оцениваемой квартире, о рынке недвижимости в местоположении жилья, а также целый набор всех необходимых доказательных расчетов.

 

По определенной оценщиками стоимости жилье может быть выставлено на продажу. Так как отчет — это доказательный документ, имеющий юридическую силу, его можно использовать при переговорах с продавцом или покупателем, передать нотариусу для совершения сделки или в судебные органы для решения каких-либо жилищных споров, а также предъявить налоговым органам в качестве обоснования стоимости имущества. (Хотя в последнем случае оценка «по БТИ» для собственника жилья более выгодна.)

 

 

 

Специалисты в своей работе также используют сравнительный метод (то есть практически те же приемы, что риэлторы и люди, самостоятельно оценивающие свое имущество). Правда, делают оценщики это гораздо более профессионально, глубоко и детально.

 

«В рамках данного подхода оценщик ищет предложения по продаже квартир, схожих по площади, количеству комнат, этажности, качеству отделки и, конечно же, местоположению. На незначительные отличия делаются корректировки, чтобы нивелировать расхождения, и выводится средняя стоимость 1 кв. м каждого аналога. Посредством усреднения этих результатов получают рыночный показатель стоимости 1 кв. м оцениваемой квартиры. Умножение полученного значения на ее площадь дает итоговую рыночную стоимость. Данный подход к оценке абсолютно понятный и прозрачный», — проводит ликбез Д. Калужских.

 

Если оценка необходима для продажи, то необходимо учитывать и другие факторы, например юридические: продается квартира целиком или только ее доля; свободна ли она юридически и физически (есть ли проживающие или зарегистрированные на данной жилплощади) и т. д. Немаловажно и количество сделок, проведенных с объектом. Если на руках у собственника находятся первичные документы, полученные при приватизации или приобретении квартиры у застройщика, то стоимость недвижимости будет выше.

 

 

 

По словам экспертов, на рынке Москвы и Московской области сейчас сформировался четкий диапазон стоимости услуг по оценке жилых квартир — от 3,5 до 6 тыс. руб. Сюда включен выезд оценщика для осмотра, составление отчета и передача его заказчику. Конечная сумма зависит от вида недвижимости, ее местоположения и целей исследования. Меньше всего труда требует оценка стандартного, типового жилья. Труднее оценивать квартиры, относящиеся к элитному сегменту. Еще более сложными считаются объекты загородной недвижимости, нередко включающие в себя земельный участок, жилой дом и надворные постройки. Соответственно, чем больше по составу предмет оценки и чем менее развит и открыт сегмент рынка, в котором он позиционируется, тем дороже обойдется работа оценщика.

 

Если профессиональная оценка нужна для разрешения судебного спора, будущие расходы, связанные с защитой отчета в суде, также включают в стоимость услуг. Но конечная сумма во многом зависит от самой компании, ее статуса и ценовой политики. Важный показатель «качественности» специалиста — он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, а его ответственность застрахована.