Столичный рынок элитного жилья меняется, и все из-за искушенности современного клиента. Сегодня потребитель более избирательный и не такой всеядный, каким был пару-тройку лет назад. При выборе своей будущей квартиры он стал ориентироваться на опыт других стран, в частности Великобритании и США, где объекты сдают полностью готовыми для проживания.
Немного статистики
По данным корпорации «Баркли», сегодня спрос на городское элитное жилье стабилизировался. В январе — августе 2011 г. на первичном рынке ежемесячно заключали 35–40 сделок.Как уточняют эксперты компании Blackwood, в этом году число запросов на покупку элитного жилья начало расти уже в августе и по сравнению с июлем увеличилось на 15%, хотя традиционно активность покупателей после сезона отпусков повышается лишь в начале осени.
Лидерами спроса (примерно 70%) были квартиры премиум-класса по ценам от 10 до 15 тыс. долл./кв. м, отмечают в «Баркли». Почти 59% сделок заключено с объектами стоимостью около 2,5 млн долл., еще 26% — 3 млн долл. По объему проданного жилья на первом месте среди престижных районов столицы Тверской, далее следуют Хамовники и Замоскворечье (25, 18 и 17% соответственно).
В основном сделки (82%) заключают с трех-, четырех- и многокомнатными квартирами. Из них самые востребованные те, что имеют площадь 100–200 кв. м (65%). Приобретают и более просторные помещения (свыше 200 кв. м) — 23% сделок.
Рост среднерыночной цены жилья премиум-класса в текущем году составил 4%. При этом в трети проектов она увеличилась на 10–20%, а в Мещанском и Таганском районах — на 18 и 11% соответственно.
Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья, по данным Blackwood, к концу августа достиг 163,5 тыс. кв. м — это около 980 квартир и апартаментов в 40 комплексах. Причем доля апартаментов составляет 9,2%.
Предпосылки для перемен
Как говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти», до кризиса застройщику важно было быстро войти в проект и быстро выйти. Элитные квартиры с отделкой в европейском понимании практически не продавали, а если такие предложения и появлялись изредка, то их стоимость была в несколько раз выше рыночной.
«Строили не для конечных покупателей, а с учетом того, выгодно это или нет. В результате элитной недвижимостью считали много метров, удачно возведенных в престижных районах столицы», — поддерживает коллегу Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора корпорации «Баркли».
Не секрет, что ремонт — всегда дополнительное обременение для девелопера. Тем более что большинство покупателей все переделывают в соответствии со своими предпочтениями. На растущем рынке строителям было невыгодно реализовывать жилье с отделкой. Сейчас ситуация изменилась, к тому же многие состоятельные граждане владеют иностранной недвижимостью и, соответственно, имеют представление о том, каким должно быть настоящее элитное жилье.
«За рубежом квартиры сдают полностью готовыми для проживания: проведена внутренняя отделка, установлены ванные, кухни и т. д. Клиенту остается только разместить мебель, но иногда и это поручают застройщику. Там покупатели практически никогда не делают ремонт самостоятельно, за исключением тех случаев, когда недвижимость приобретена на вторичном рынке и нуждается в какой-то косметической реконструкции», — рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости KnightFrank.
В России этот тренд только набирает обороты, хотя вопрос, продавать квартиры с отделкой или без, поднимают уже давно. Но проектов элитного жилья в европейском смысле, по оценкам специалистов, пока в Москве крайне мало. Одним из первопроходцев, считает Е. Юргенева, можно считать корпорацию «Баркли», представившую клубный дом класса de luxe Barkli Virgin House, возводимый на «золотой миле», и жилой комплекс премиум-класса Barkli Park.
«Если десять лет назад отечественному потребителю было достаточно сопоставить проекты нескольких столичных девелоперов и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант, то сейчас иная ситуация. Клиент полагается преимущественно на мировой опыт. Он сравнивает не с тем, что есть в России, а с тем, что было построено, например, в Лондоне, во Франции», — уточняет Екатерина Гурьева, начальник отдела городских продаж IntermarkSavills.
Спрос диктует предложение
По словам Константина Акимова, генерального директора корпорации «Баркли», сегодня запросы покупателя не ограничены удачным месторасположением дома и большой площадью жилья. Во-первых, он обращает внимание на планировочные решения. Квартира должна быть функциональной, комфортной и удобной для проживания. Главное не размеры, а пропорции. Например, согласно мировым стандартам в элитном жилье должен быть санузел при каждой детской комнате и спальне. Для переодевания существует гардеробная, которая делится на мужскую и женскую части. Ванная обычно по размерам сопоставима со спальней.
Во-вторых, для клиента важно инженерное обеспечение, инновационность технических решений проекта, особенно с учетом климата и экологии. Речь идет о системах воздухоочищения, водоснабжения, об оснащении жилья различными датчиками и т. д. «Все должно не просто правильно работать, но и быть изготовленным из высококачественных материалов», — отмечает К. Акимов.
Конечно же, немаловажны и архитектурные решения. Людям приятно видеть соответствующий уровню фасад дома, однако, по оценкам специалистов корпорации «Баркли», интерес все-таки сместился в пользу обустройства жилья.
Также потребитель стал относиться намного требовательнее к срокам, исполнимости обещаний, что подтверждается цифрами. По данным специалистов «Баркли», более 60% сделок в январе — августе 2011 г. совершено в проектах с высокой степенью строительной готовности. Никто не хочет вкладывать деньги в объект, который неизвестно когда будет реализован и будет ли возведен вообще, как, например, в кризис. Всем нужен прогнозируемый результат. Данный тренд также перенят в Англии, где элитное жилье строят в сжатые сроки. Как правило, там клиенты хотят видеть проект под ключ уже через год, максимум через два. Поэтому, по словам Е. Юргеневой, зарубежным девелоперам странно слышать, что в России задерживают или опережают сроки строительства, — для них это значит, что проектировщик неправильно просчитал все нюансы, а это недопустимо.
«Трофик Хаус» и квартиры с отделкой
Итак, эксперты уверяют, что сегодня на рынке элитного жилья крайне востребованы квартиры с отделкой, и не простой, а эксклюзивной. Например, дизайн ранее названных Barkli Virgin House и Barkli Park разрабатывают звезды мирового масштаба — Келли Хоппен и Филипп Старк соответственно.
По словам К. Акимова, наценка на дизайнерскую отделку в этих проектах составляет в среднем от 3 до 4 тыс. долл./кв. м, хотя люксовый ремонт, как правило, стоит от 6 тыс. долл./кв. м.
«Мало того что в эксклюзивном дизайне каждый предмет знаковый. Дисконт на отделку для покупателя достигается за счет особых отношений девелопера с ведущими производителями. Кухня от Старка стоит, допустим, 300 тыс. долл., а нашему клиенту она обходится всего в 60 тыс. долл.», — объясняет эксперт.
«Почти 70% покупателей готовы доплачивать за отделку, — утверждает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилых помещений Blackwood. — Для человека главное, что ремонт закончен и, следовательно, переезд возможен в ближайшее время».
В принципе, отмечает О. Кузнецова, цена недвижимости зависит от деталей, которые девелопер совместно с дизайнером заложили в нее. На западе подобные предложения называются «Трофик Хаус».
«Трофик Хаус» — это некое уникальное здание, в его оценке нельзя пользоваться обычным методом сравнительного анализа. «Трофик Хаус» стоит столько, сколько за него заплатит клиент. Например, в Великобритании летом был продан дом за 125 млн фунтов. Бывший владелец в 2007 г. купил его за 42–43 млн фунтов. Нельзя сказать, обоснованная это цена или нет. Это предложение, аналогичного которому на рынке нет», — объясняет Е. Юргенева.
Расширение Москвы и элитный сегмент
В последнее время в обществе активно обсуждают тему расширения Москвы и то, как этот процесс повлияет на рынок недвижимости. Например, недавно было высказано предположение, что из-за смещения административного центра за МКАД элитка Москвы упадет в цене. Однако Роман Попов, заместитель генерального директора «Калинка-Риэлти», называет такие сообщения в СМИ спекулятивными и абсолютно ничем не обоснованными: «На обустройство этих территорий уйдет лет десять. Поэтому в ближайшее время каких-либо изменений ожидать не приходится. Мы еще года два будем просто обсуждать эту тему».
«Элитное жилье подешеветь не может по одной простой причине. Многим людям нравится жить в центре столицы, в исторически сложившихся районах города, ощущать, скажем так, дух времени», — поддерживает коллегу О. Дивеева.
По предположению О. Кузнецовой, если в результате переноса административных зданий автодороги центральной части города разгрузятся от машин, элитная недвижимость, наоборот, возрастет в цене.
