По оценке директора по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент» Анны Шишкиной, в 2008–2009 гг. примерно 20% поселков в доступном сегменте продавали в «неполной комплектации». Сейчас на рынке загородной недвижимости Подмосковья предложения без коммуникаций единичны, отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». «В настоящее время немногие игроки официально работают по схеме, когда подвод сетей осуществляется по решению товарищества или партнерства собственников», — согласен управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.

 

Один из примеров — компания «Финансы и недвижимость». Сегодня она реализует, по данным Blackwood, 44 дачных поселка без подряда, в том числе и без коммуникаций. Компания «Красивая земля», которая тоже специализируется на поселках без подряда, весной вывела на рынок новый объект — Ромашкино. Он расположен в 60 км от МКАД по Симферопольскому шоссе.

 

 

 

По словам Т. Сайфутдинова, 1 сотка земли в поселке без подряда и коммуникаций может стоить от 10 до 50 тыс. руб. в зависимости от удаленности и направления. В основном такие объекты расположены на Новорязанском, Егорьевском, Ярославском и Симферопольском шоссе, чаще всего на границе Московской области или даже за ее пределами. «Поселки без подряда считаются одним из самых доступных продуктов на рынке недвижимости, а участки без коммуникаций — одним из самых доступных товаров на рынке земли. Меньше просят только за оптовую землю», — говорит генеральный директор компании «Красивая земля» Илья Сапунов. К примеру, в поселке Мячково (80 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), что строит компания «Финансы и недвижимость», 1 сотка земли стоит от 10 тыс.  руб. В таком же объекте, но с обязательствами девелопера подвести электричество и газ, за 1 сотку пришлось бы отдать минимум вдвое-втрое больше, отмечает И. Сапунов. Цены в Ромашкино начинаются сейчас от 29 тыс. руб./сотка. В поселке, находящемся на таком же расстоянии от МКАД, где запланировано подведение электричества и газа, 1 сотка будет стоить не менее 50 тыс. руб.

 

Цена — основное достоинство таких проектов, отмечают все участники рынка. Вот почему поселок Ромашкино пользуется популярностью у покупателей. К началу сентября, по данным компании «Красивая земля», из 670 участков в продаже осталось менее 20. «Хорошо, когда за год-полтора продают не менее 70% проекта. В данном случае за полгода было реализовано 97%», — отмечает И. Сапунов.

 

Участки без подряда и коммуникаций популярны у людей с весьма ограниченным бюджетом. «Некоторые покупают для сада-огорода, некоторые — с целью инвестиций. Бывает, что в наличии только 300 тыс. руб. На участок в поселке с коммуникациями этих денег мало. Тогда клиент принимает решение купить землю без дальнейших планов ее освоения», — комментирует ситуацию А. Шишкина. Ей известны примеры, когда участки без коммуникаций были подарком на свадьбу или по поводу рождения ребенка.

 

 

 

Действительно, не стоит сбрасывать со счетов инвестиционные интересы потребителей, которые хотят пристроить небольшую сумму. Фактически покупатели таких участков становятся девелоперами. Как рассказывает И. Сапунов, в Ромашкино многие приобретали сразу несколько соседних участков, чтобы объединить их, самим провести инженерные коммуникации, а затем продать дороже. По мнению А. Шишкиной, на земле без инженерии можно заработать до 15% в год. «А в поселке без подряда с коммуникациями — до 20% на первом этапе строительства, потом меньше. Но разница в том, что участок с коммуникациями — более известный покупателю продукт. Значит, более ликвидный», — замечает эксперт.

 

В любом случае прибыль достанется инвестору непросто. Ему нужно быть готовым к жизни на стройке, предупреждает Т. Сайфутдинов. По его словам, в поселке, возводимом с нуля на земле без подряда, начинают нормально жить, благоустраивают его лишь через 10–15 лет. «Объекты, где вопросами обеспечения инженерной инфраструктурой централизованно занимается девелопер, развиваются на три-четыре года быстрее, чем те, где коммуникации проводят по решению товарищества собственников», — говорит эксперт. Причина такого долгостроя понятна: подводить свет и газ собственникам выгоднее в складчину, а договориться нескольким десяткам человек бывает очень сложно, порой даже невозможно.

 

 

 

Впрочем, сложность общения будущих жителей поселка — не единственная проблема при покупке участка без коммуникаций. Низкая цена всегда сопряжена с большими рисками. «Главным из них является документация», — предупреждает Ю. Севериненко.

 

Участок под строительство загородного дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. Если надел не относится ни к одной из вышеперечисленных категорий, то возведение дома на нем будет незаконным.

 

Кроме того, необходимо убедиться, что собственником земли является именно тот, с кем покупатель подписывает договор. Участок не должен быть обременен правами третьих лиц.

 

Важно также не попасть в ловушку, купив землю без коммуникаций вместо участка с коммуникациями. Девелопер должен сразу предупредить, что инженерия в поселке не предусмотрена. Некоторые недобросовестные застройщики обещают подвести все сети, но потом ничего не делают. Если же компания все же намерена выполнить свои обещания, то до заключения сделки следует выяснить, получены ли технические условия на подведение газа, электричества. «В договоре должно быть прописано, какие мощности необходимо выделить на данную территорию, а также приложены документы на всю инженерию (вода, газ, электричество)», — заключает Ю. Севериненко.