А. Борбатенко

Одной из основных тем, которые активно обсуждали эксперты в июле — сентябре 2011 г., стало расширение административных границ Москвы. В начале лета федеральные власти выступили с инициативой увеличить площадь столицы в два с половиной раза (на 160 тыс. га) за счет присоединения подмосковных земель на юге и юго-западе.

 

Логично предположить, что рынок недвижимости, в особенности подмосковный и в тех административных округах, которые примыкают к МКАД, должен был отреагировать на подобные заявления ростом цен и ставок аренды. Однако пока ажиотаж не наблюдается, а рынок развивается в полном соответствии с фундаментальным постулатом: спрос рождает предложение. По мнению экспертов компании «Новое Качество», ожидать каких-либо серьезных корректировок на рынке в ближайшее время не стоит, поскольку конкретные решения по данному вопросу еще не приняты и до реального расширения весьма далеко.

 

Другой инициативой властей стало намерение перевести значительную часть государственного аппарата из центральной части города за МКАД, в ближнее Подмосковье. Это могло бы способствовать экономии бюджетных средств на аренду помещений и улучшить транспортную обстановку в городе. Как и первая инициатива, данное предложение пока не получило никакого конкретного воплощения.

 

Абстрагируясь от глобальных инициатив и возвращаясь к рынку, можно отметить, что наибольшее влияние на его развитие оказали совсем иные факторы.

 

Рост инвестиционной составляющей спроса. Не секрет, что до кризиса одним из основных факторов роста цен и арендных ставок выступал не реальный, а инвестиционный спрос, когда значительные денежные средства направляли на скупку объектов недвижимости с целью извлечения дохода от их удорожания. Начиная с III квартала 2011 г. все более очевидным становится оживление на рынке инвесторов, которые, как и до кризиса, интересуются недвижимостью не для собственных нужд, а для осуществления капиталовложений — так считают в компании «Новое Качество».

 

Расширение банковского кредитования. Считается, что именно девелоперские и строительные компании в наибольшей мере ответственны за то, что в разгар кризиса произошло существенное ухудшение качества кредитного портфеля большинства российских банков. Теперь ситуация во многих банках нормализовалась, а уровень просроченной задолженности опускается от квартала к кварталу, и банки вновь начинают открывать кредитные лимиты для девелоперских компаний. Особой активностью действий в этом направлении отличаются крупнейшие госбанки, обладающие доступом к источникам относительно дешевого фондирования: ВТБ и Сбербанк. Например, в середине сентября появилась информация о том, что банк ВТБ собирается выдать компании Coalco Development кредит на сумму 350 млн долл. для возобновления строительства БЦ «Искра».

 

Негосударственные банки также стали относиться к девелоперам более лояльно: компания Hines получила в кредит от банка «ЮниКредит» более 200 млн долл. на строительство флагманского проекта «Дукат Плейс III». О возврате к докризисным показателям, однако, говорить пока рано: банки кредитуют девелоперов под 11–12% годовых, что в среднем на 4% выше, чем раньше.

 

Словом, ситуация в последние три месяца была относительно благоприятной для игроков рынка, позитивные тенденции доминировали. Эксперты полагают, что обстановка на офисном рынке в конце 2011 г. будет не хуже, чем в III квартале, а курс на восстановление будет продолжен.

 

 

 

 

 

По наблюдениям аналитиков, III квартал, как правило, выделяется в общей картине года невысокой строительной активностью. Названный период прошедшего года едва ли можно считать исключением. За три месяца было построено немногим более 163 тыс. кв. м офисных площадей высокого класса, и качественный городской офисный фонд достиг, таким образом, 10,7 млн кв. м, отмечают в компании «Новое Качество». Всего с начала года было введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м, что меньше аналогичного показателя как последних докризисных лет, так и 2009–2010 гг.

 

Одна из основных причин такого положения, по мнению экспертов компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, недостаточность финансирования, поэтому, как следствие, — перенос заявленных к сдаче в III квартале объектов (в частности, МФК Imperia Tower, БЦ «Аквамарин III», SKY House, «Марьина Роща» и др.). Таким образом, можно сделать вывод, что строительные рекорды остались в прошлом, и в ближайшем будущем вряд ли стоит ожидать ввода площадей много больше чем 200 тыс. кв. м за один квартал. По прогнозам аналитиков компании S.A. Ricci, до конца 2011 г. приблизительно будет сдано в эксплуатацию около 230 тыс. кв. м офисных площадей, основная часть которых относится к классу А.

 

Другая интересная тенденция, которую можно проследить в последнее время, — вводимые объекты становятся все меньше по площади, что подтверждает стремление девелоперов к диверсификации рисков, когда не делают ставку на один большой проект. Так, из объектов, построенных в III квартале, можно отметить офисный центр Aquamarine III (класс А, девелопер AFI Development, арендопригодная площадь 51,3 тыс. кв. м) и БЦ Tamiz (класс В, девелопер Mirland, 12,2 тыс. кв. м).

 

Основные объекты строительства, которые на подходе, представлены в таблице. Однако принимая во внимание, какими темпами идет сейчас реальное возведение офисных объектов, эксперты компании «Новое Качество» полагают, что до 40% площадей, заявленных к вводу до конца 2011 г., будет перенесено на 2012 г. Таким образом, по итогам года в Москве может быть построено всего около 700 тыс. кв. м качественных офисов.

 

В компании S.A. Ricci одним из трендов на офисном рынке в III квартале 2011 г. назвали переориентацию ряда девелоперов на строительство жилья. О таких планах заявили MR Group, «Экоофис», Storm Properties и др. Интересно, что незадолго до кризиса наблюдался противоположный тренд. В 2007 г. застройщики жилья начали активно развивать направление коммерческой, в том числе и офисной недвижимости. Среди них такие девелоперы, как «Дон-Строй», «Баркли», «Крост» и др.

 

Несмотря на очевидное снижение объемов строительства по сравнению с предыдущими годами и те негативные тенденции, которые все еще сохраняются на рынке, девелоперы продолжают объявлять о планах по запуску новых проектов. Так, в III квартале появилась информация о том, что на юго-западе Москвы в 2012 г. будет построен офисно-торговый комплекс класса А площадью около 23 тыс. кв. м, заказчиком которого выступит ОАО «Киевская Русь». Стало известно, что московская мэрия разрешила инвестору башни «Меркурий-Сити» в деловом центре «Москва-Сити» расширить площадь здания на 16%, до 174 тыс. кв. м. Также в последние три месяца было возобновлено строительство башни «Восток», входящей в состав комплекса «Федерация» и офисного центра «Искра» площадью 208 тыс. кв. м.

 

 

 

 

 

С июля по сентябрь на рынке обычно царит невысокая деловая активность. Несмотря на то что аналитики отметили несколько крупных сделок, все они носили явно разовый характер и в целом были проведены по устоявшимся шаблонам. Так, в конце июля стало известно, что компания O’STIN стала якорным арендатором БЦ «Линкор», заняв в нем свыше 7,7 тыс. кв. м. Компания Dewey & LeBoeuf арендовала помещения в БЦ «Легенда Цветного», Positive Technologies обосновалась в БЦ PREO 8, сняв в аренду 2 тыс. кв. м площадей, а GroupM заняла около 10 тыс. кв. м в офисном центре «Легенда».

 

В сегменте купли-продажи также было отмечено несколько весьма крупных сделок. Инвестиционный фонд UFG приобрел у Capital Group для собственных нужд бизнес-центры класса А «Конкорд» и «Пушкинский дом». В дальнейшем можно ожидать сохранения спроса на довольно высоком уровне, хотя бы с учетом того, что по состоянию на конец квартала на рынке активно обсуждалась информация о том, что бизнесмен Алишер Усманов ведет переговоры с компанией «Дон-Строй» о приобретении крупного блока в строящемся БЦ «Оружейный», а банк Unicredi планирует приобрести порядка 35 тыс. кв. м офисных площадей в Nagatino i-land.

 

Однако в компании S.A. Ricci утверждают, что несколько зарубежных инвесторов намерены избавиться от активов в России и, в частности, в Москве. Так, Orco Property Group собирается продать офисные, складские и жилые проекты, а фонд Wells REIT II объявил о реализации своего единственного актива в Москве — здания в составе бизнес-центра «Двинцев».

 

Если говорить о предпочтениях игроков, то анализ проведенных сделок в III квартале показал, что покупатели и арендаторы, постепенно наращивающие свои бюджеты, все больше внимания уделяют офисам большой площади, отмечают эксперты компании «Новое Качество». Малые офисы (менее 250 кв. м) все так же продолжают выполнять функцию основы офисного рынка, однако теперь на них приходится 42% от общего количества сделок, а не 45%, как три месяца назад. Доля средних по площади помещений (250–500 кв. м) в структуре спроса не изменилась, оставшись на уровне 25%, а крупные (500–1000 кв. м) и сверхкрупные офисы теперь обеспечивают около трети заявок на аренду.

 

Аналитики также указывают и на увеличение доли высококачественных офисных помещений (класса А) в общей структуре спроса. За последние три месяца она выросла с 33 до 37%, что дает все основания полагать, что к концу года эта цифра может достичь 40% и даже больше. Неслучайно нынешний этап развития рынка эксперты чаще всего характеризуют определением «плавное посткризисное восстановление».

 

 

 

В августе — сентябре 2011 г. произошло заметное снижение курса рубля по отношению к доллару США, но, даже несмотря на это, долларовые ставки аренды и цены продаж по итогам квартала продемонстрировали рост на 1,5–2%. Отчасти это связано с невысокими объемами строительства, свидетельствующими о возможном дефиците площадей уже в обозримом будущем, отчасти — с окончанием периода летних отпусков и началом нового бизнес-цикла.

 

На первичном рынке офисной недвижимости, по данным компании «Новое Качество», в конце сентября средние ставки аренды для помещений класса А составляли порядка 700–780 долл./кв. м/год (без НДС и расходов на эксплуатацию), класса В — 600–650 долл. Как правило, реальным арендаторам владельцы помещений предоставляли скидки в пределах 5%.

 

Учитывая, что в сегменте продажи изменение цен не может существенно отличаться от динамики арендных ставок (ставки капитализации за квартал не изменились), средние по рынку реальные показатели составили около 9400 долл./кв. м в помещениях класса А и 5400 долл./кв. м в офисах класса В.

 

На вторичном рынке офисной недвижимости тенденции являются основополагающими для первичного, а ценовые индикаторы здесь фактически представляют собой ценовые индикаторы первичного рынка с премией. За III квартал средние цены и арендные ставки продемонстрировали рост в пределах 2%. К началу октября реальные сделки аренды (без учета НДС и эксплуатационных расходов) заключались по средним ставкам в 841 долл./кв. м/год (класс А) и 644 долл./кв. м/год (класс В). Что касается цен продаж, то они практически вплотную приблизились к 11 800 долл./кв. м и 6400 долл./кв. м за помещения классов А и В соответственно.

 

В III квартале доля вакантных помещений не снизилась, оставшись в среднем на уровне 12–13%. Объем вторичного предложения, не нашедший платежеспособного спроса, составил, таким образом, примерно 1,4 млн. кв. м.

 

По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, са­мый низкий уровень вакантных площа­дей отмечается в центральном деловом районе — около 7%, что связано с наибольшим интересом к представленным здесь объектам. Самый высокий уровень вакантности — между Третьим транспортным кольцом и МКАД — до 24%.

 

 

 

 

 

В компании «Новое Качество» сходятся во мнении, что если резкие колебания валютных курсов со всеми вытекающими из этого последствиями (массовые переезды, введение коридоров валютных колебаний и пр.) больше не повторятся, к началу 2012 г. ставки аренды на вторичном рынке могут достичь 910 долл./кв. м/год на офисы класса А и 700 долл./кв. м/год на офисы класса В. Реальные цены сделок купли-продажи — порядка 12700 долл./кв. м и 6900 долл./кв. м (соответственно классов А и В). В сегменте первичной офисной недвижимости цены продаж и ставки аренды будут в среднем на 10–20% ниже. Если же доллар продолжит укрепляться по отношению к рублю, то события, по всей видимости, будут развиваться в сторону пессимистического сценария, который предусматривает более низкие цены и ставки аренды.