Исторически Кутузовский проспект начинался от старой Смоленской дороги — дороги из Европы, приходившей в район Дорогомилово. По старомосковской легенде, название Дорогомилово произошло от толпившихся в этих местах извозчиков, готовых «дорого, но мило» доставить богатых купцов и гостей в любую точку Москвы.

 

Становление района происходило в конце XIX в., когда началось строительство Трехгорного пивоваренного завода, впоследствии — пивоваренный завод им. Бадаева. Позже появились цементный и сахарорафинадный заводы. Кутузовский проспект стал одной из главных транспортных артерий Москвы.

 

В начале и середине XX в. реконструкция Дорогомилово и прилегающих кварталов вдоль Кутузовского проспекта задала новый стиль району, жители и гости Москвы стали считать эти территории престижными и элитарными. Квартира в сталинке на Кутузовском становится знаком отличия и синонимом успешности. В категорию избранных попадают государственные чиновники высшего ранга, профессионалы журналистики, известные актеры и режиссеры, ученые, писатели, высший офицерский состав страны — все те, кто поддерживал и развивал идеологию государства. Следующие поколения закрепили и по сей день охраняют статус «элитарного клуба Кутузовского проспекта».

 

 

 

ЖК «Кунцево»

История, подкрепленная традициями и репутацией, сделала Кутузовский проспект одним из первых престижных районов Москвы в период становления цивилизованного рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века. Наибольшей популярностью тогда пользовались квартиры в домах cталинской эпохи, расположенные вдоль Кутузовского проспекта или в его «зеленых кулисах». Современный евроремонт, разноцветные пластиковые окна порой наносили ущерб историческим фасадам зданий. Спасательным кругом для коренных жителей стала новая застройка района, активно начавшаяся в конце 90-х гг. Здесь были предложены все необходимые условия для комфортного проживания: большие площади квартир, просторные балконы и лоджии, высокие потолки, подземные паркинги, видеонаблюдение и пр.

 

Одним из первых жилых комплексов, украсивших собой панораму Кутузовского проспекта, стал «Эдельвейс» (ул. Давыдковская, 3). Высота дома — 43 этажа плюс архитектурные доминанты в виде конусообразной крыши. При всем архитектурном несовершенстве комплекса квартиры в нем стали пользоваться большой популярностью, так как кроме жилья нового качественного уровня покупателям была предложена современная и разнообразная инфраструктура: от магазина до аквапарка с безусловным атрибутом — паркингом и охраной. На момент начала продаж цены в ЖК «Эдельвейс» составляли 1,5–2 тыс. долл./кв. м (конец 90-х — начало 2000-х гг.). Сегодня квартиры здесь предлагают только на вторичном рынке (единичные предложения), их стоимость — от 12 тыс. долл./кв. м.

 

Вторым памятником тех времен считается ЖК «Кунцево» (Можайское шоссе, 2), расположенный в конце Кутузовского проспекта, на пересечении его с Рублевским шоссе. Желание застройщика построить побольше и продать подороже не сделало проект более привлекательным. По сей день в комплексе можно найти жилье на первичном рынке. Квартиры огромного метража с нефункциональными планировками уже давно не пользуются популярностью и не востребованы. Несмотря на стоимость квартир более 1 млн долл., цена 1 кв. м с отделкой — около 7 тыс. долл., без отделки — 4 тыс. долл.

 

ЖК «Эдельвейс»

В начале 2000-х в районе Кутузовского проспекта начинают строить грамотно спроектированные дома, с востребованными продуктами и инфраструктурой. К наиболее успешным и популярным комплексам можно отнести элитный квартал ЖК «Ближняя Дача» (Староволынская ул., 11). Проект удачно вписался в потребности рынка благодаря своему местоположению, архитектурной концепции, функциональным планировочным решениям и элитарному набору инфраструктуры. Правильно выбранный бренд для проекта — «Ближняя Дача» — сделал его узнаваемым и не требует адресной идентификации. Аудитория, для которой предназначен продукт, хорошо представляет расположение исторической «ближней дачи» и нового одноименного проекта. Все это формирует его ценовую политику. Сейчас здесь есть только единичные предложения на вторичном рынке стоимостью от 11 тыс. долл./кв. м. При этом начальные цены составляли от 3,5 тыс. долл. и считались по тем временам весьма высокими для данного района.

 

В середине 2000-х гг. в примыкающих к Кутузовскому проспекту кварталах стали появляться современные дома с высококачественными инженерными системами и комфортными квартирами. Застройщики стали все большее внимание уделять качеству объекта, организации быта жильцов. С точки зрения успешности на рынке были отмечены жилые комплексы по адресам: Кутузовский просп., 23а, Кутузовский просп., 11, а также ЖК «Кутузовский» (Дохтуровский пер., 6, и Резервный проезд, 4). В момент начала продаж цены за 1 кв. м были от 4 тыс. долл., сейчас — от 10 тыс. долл.

 

До сих пор элитным комплексом считается так называемый брежневский дом, расположенный по адресу: Кутузовский просп., 26. Он был построен в прошлом веке. Благодаря своей исторической репутации спрос на квартиры в этом доме по-прежнему высок. Квартиры, редко продаваемые в нем, предлагают по цене от 8 тыс. долл./кв. м.

 

 

 

Ограниченное количество качественных квартир, предлагаемых на продажу, активизирует рынок аренды жилья на Кутузовском проспекте. Благодаря удачному расположению и развитой инфраструктуре район пользуется большой популярностью не только у российских арендаторов, но и у экспатов. Основной спрос приходится на четырехкомнатные квартиры для семейного проживания с детьми. Популярность района у таких арендаторов обусловлена благоприятной экологией и социальным окружением. Проявляют активность и арендаторы двухкомнатных квартир. Как правило, это одинокие люди или семьи без детей.

 

Бюджет потенциальных арендаторов в среднем составляет до 4 тыс. долл./мес. Такую сумму готовы заплатить 70% снимающих квартиры на Кутузовском проспекте. Еще 20% могли бы арендовать жилье стоимостью от 4 до 6 тыс. долл./мес. Есть и небольшое число клиентов, имеющих возможность снимать квартиры за 10–15 тыс. долл. Эти арендаторы, как правило, ориентированы на просторные квартиры в новых элитных домах с собственным машино-местом в подземной парковке и круглосуточной охраной.

 

 

 

Анализируя целевую аудиторию района Кутузовского проспекта, можно выделить две основные группы: сторонники домов сталинской эпохи и приверженцы современных жилых зданий, но в районе с историей.

 

Престижный статус Кутузовского проспекта сформировал соответствующий уровень инфраструктуры. Самые дорогие столичные гастрономы, рестораны, кафе, бутики расположились на правительственной трассе: супермаркеты «Азбука Вкуса» и «Седьмой континент»; рестораны Pinocchio, «Баку», «Сударь», «Эссе», Andreas и другие; отделения всех топовых банков: «Юникредит», «Альфа-Банк», «Славянский Кредит», «НОМОС-банк», «БинБанк», «Глобэкс Банк», «ОТП Банк» и т. д. Торговый центр премиум-класса «Времена Года» также находится здесь. Одни из самых престижных школ также в районе Кутузовского проспекта (детская музыкальная школа им. Александрова, школа № 1232 с углубленным изучением английского языка, гимназия № 1567 и др.).

 

Уникальной особенностью Кутузовского проспекта являются зеленые массивы по обе его стороны. Наиболее известные — яблоневый сад (около станции метро «Славянский бульвар»), Староволынский лес и парк Победы. Более того, девелопмент сталинской эпохи создал зеленые дворы в каждом из жилых корпусов, что позволяет обустраивать автономную среду обитания жилых кварталов.

 

Район Кутузовского проспекта относится к территориям с развитыми транспортными артериями. Здесь расположены Киевский вокзал (связанный с аэропортом Внуково), станции метро «Киевская», «Кутузовская», «Студенческая», «Славянский бульвар». Общественный транспорт представлен также автобусами и маршрутными такси.

 

Перспективы развития районов вдоль прохождения Кутузовского проспекта прежде всего ориентированы на улучшение транспортной ситуации. Статус правительственной трассы является одновременно и преимуществом, и недостатком для этих мест, так как вынуждает обычных граждан ощущать на себе все прелести этой закрытой дороги. В ближайшей перспективе планируют построить дублера Кутузовского проспекта и новую станцию метро «Минская», определить отдельные полосы для движения общественного транспорта. Вместе с транспортным развитием собираются возвести новые жилые кварталы многофункционального комплекса «Парк-Сити», расположенного на территории бывших промышленных предприятий: пивоваренного завода им. Бадаева и карандашной фабрики Сакко и Ванцетти.

 

 

Какие бы изменения ни происходили на этой территории Москвы, статус района Кутузовского проспекта, заложенный еще «смоленскими купцами», поддерживается и по сей день.