По разным оценкам, россияне берут ипотечные займы за рубежом на сумму от 6 до 11 млрд долл./год. Количество запросов к нашим специалистам на подобную услугу за последние три года выросло в два раза. «В настоящее время такая практика набирает обороты. Это наиболее выгодный способ приобретения иностранной недвижимости, — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. — Обеспечение за рубежом и в России потребуется одинаковое — залог объекта недвижимости, но ставки за границей в разы ниже — от 3 до 6% годовых в местной валюте. Наши банкиры не могут предоставить столь доступных займов. Даже с учетом того что для иностранцев полная стоимость кредита на 1,5–2% выше, чем для гражданина страны, оформление его за рубежом все равно выгоднее, чем в российском банке».

 

Теоретически взять займ в России на покупку зарубежной недвижимости можно, но в качестве залога наш банк потребует имеющееся здесь жилье. Иностранную квартиру как обеспечение не принимают, потому что кредитор не сможет мониторить ее состояние, а в случае дефолта невозможно наложить взыскание. Условия по такой ипотеке будут весьма невыгодными для заемщика. Поэтому лучше обратиться в филиал иностранного банка на территории России либо оформить кредит непосредственно в стране, где приобретают объект недвижимости.

 

Кроме низкой процентной ставки, которая нашим заемщикам недоступна, у иностранной ипотеки есть и другие преимущества. Прежде всего правила приобретения недвижимости в Европе более прозрачные. Покупку совершают по реальному договору, без серых схем. Клиент может обратиться в компетентные органы и проверить всю информацию об объекте недвижимости, а государство гарантирует, что конкретное имущество принадлежит конкретному лицу. «В Люксембурге таким компетентным органом является система коммун (аналог наших префектур), — приводит пример Роман Ткаченко, глава представительства девелоперской компании RD Group Ltd. — Коммунальные службы в Европе обладают всей информацией о недвижимости, расположенной на территории коммуны. Данная информация является абсолютно открытой».

 

 

 

Вместе с тем существуют и особенности оформления зарубежной ипотеки. Например, в некоторых странах кредитный договор заключают лишь на два-три года, предполагая, что по истечении означенного периода представитель банка-кредитора и заемщик встретятся, чтобы обсудить условия продления соглашения с учетом произошедших в стране и мире экономических изменений. На практике это зачастую означает повышение процента. В российской системе кредитования такого нет. Договор заключают в большинстве случаев на 5–30 лет, без возможности одностороннего пересмотра.

 

«Для россиян предусмотрены более высокие ставки, чем для граждан других стран, — предупреждает Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP. — Это вполне логично: если кредитную историю заемщиков из стран Евросоюза легко проследить, то наши клиенты похвастать ее прозрачностью и давностью не могут». Также важно учесть, что россиянин должен оплачивать налог на покупку, гербовый и нотариальный сборы, то есть он несет все расходы по вступлению в права собственности.

 

При этом сложности будут связаны не только с условиями кредитования, но и с требованиями миграционных служб. В некоторых странах даже при успешном оформлении кредита и покупке недвижимости по визовым правилам и из-за миграционных ограничений нельзя жить в приобретенной недвижимости более трех месяцев в году.

 

Кроме того, в случае дефолта с иностранными заемщиками кредиторы, как правило, не церемонятся. Процедура взыскания и реализации имущества обычно занимает от одного до трех месяцев. «При этом важно отметить, что больше рисков именно у плательщика кредита, собственника недвижимости, — замечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. — Поскольку в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств судебную тяжбу проводят на территории расположения объекта недвижимости, очевидно, на чьей стороне будет суд».

 

 

 

Тем не менее спрос на заемные деньги со стороны нерезидентов стабильный. Однако далеко не во всех странах охотно впускают иностранных граждан и позволяют им приобретать недвижимость. В числе недосягаемых государств — Австрия. Даже если зарубежный покупатель готов расплатиться за жилплощадь наличными, не прибегая к ипотечному кредитованию, он должен предварительно получить одобрение властей. Без этого сделка попросту не состоится.

 

«Основная сложность — это оценка платежеспособности клиента, так как документы, подтверждающие доходы, неизвестны местным андеррайтерам», — отмечает заместитель директора департамента маркетинга «Абсолют Банка» Юдит Бакша.

 

Закономерность здесь следующая: чем хуже развит рынок и экономика страны, тем нерезиденту сложнее получить ипотечный кредит. Тяжело (хотя теоретически возможно) это сделать в Египте, Таиланде, Турции, Арабских Эмиратах, Чехии, Венгрии, Хорватии, Латвии, Болгарии, Черногории. В этих странах высокие процентные ставки по ипотечным займам, сложная процедура получения кредита и много дополнительных, зачастую трудновыполнимых условий.

 

Например, в Турции требуется так называемое военное разрешение, выдаваемое соответствующими структурами. Оно подтверждает, что дом или квартира, которую заемщик планирует приобрести, не находится в непосредственной близости от военных объектов этой страны. К тому же ставка здесь достаточно высокая и может доходить до 7,5–8,5% годовых в долларах, а кредит выдают сроком всего лишь на десять лет.

 

Нельзя получить ипотеку в Египте, возможна лишь рассрочка платежа от застройщика.

 

В Арабских Эмиратах введены запреты на приобретение многих объектов. В Чехии, Венгрии, Хорватии получить кредит можно, только если покупку совершает юридическое лицо, зарегистрированное в этой стране, и под 9–10% годовых, что почти соответствует российским условиям. В Болгарии существенным препятствием может стать необходимость наличия доверенного лица, гражданина Болгарии, или юридического лица, субъекта Болгарии. Чтобы получить ипотеку в Черногории, придется внести 50% от стоимости недвижимости.

 

Есть страны, в которых кредит предоставляют на неплохих финансовых условиях, но там сложная процедура прохождения комитетов в банках. В Европе это Австрия, Германия, Швейцария, Италия и Великобритания. «В Великобритании вы можете получить заем в размере 85% от стоимости недвижимости под 2,5–4% годовых, но с жесткими ограничениями для иностранцев, — рассказывает Р. Семчишин. — Гражданину Евросоюза ипотечный кредит будет выдан, только если он прожил в Англии более трех лет, у него открыт счет в одном из банков и есть постоянная работа. Россиянину для получения ипотеки необходимо прожить на Британских островах более двух лет, он должен иметь банковский счет, постоянную работу и действующее разрешение на работу в течение четырех лет».

 

В Италии, не до конца оправившейся от кризиса, ипотечные ставки в среднем в два раза выше, чем в более успешных странах Еврозоны. В Швейцарии, Германии и Австрии иностранный заемщик может рассчитывать на кредит не более чем 60% от стоимости объекта. На практике зачастую максимальная сумма будет еще ниже — около 40–50%. «При этом продавец в большинстве случаев предпочтет иметь дело с местными покупателями, а не ждать, пока наш соотечественник получит разрешение на приобретение и потом еще одобрение от банка на ипотеку, — уточняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Хороший объект за это время уже будет продан. Поэтому ипотека в таких странах может быть актуальна для дорогих объектов, срок реализации которых длительный. Для банка клиент, намеревающийся купить объект стоимостью несколько миллионов евро, также будет более интересен».

 

Еще один пример — это США, родоначальник ипотечного кризиса. Сейчас в этой стране предоставляют кредит на наименее выгодных условиях — от 6% годовых. Кроме того, если у вас нет кредитной истории в США, то получить средства будет крайне сложно.

 

 

В основном наши граждане стараются совершать покупки в курортных зонах — там, где тепло, есть море и хорошая экологическая ситуация. Среди стран с наиболее привлекательными условиями кредитования лидируют Португалия и Франция. Например, недвижимость в Португалии можно купить с помощью ипотеки под 2,75% годовых, первоначальный взнос составит 20% от стоимости объекта. Во Франции иностранцу дадут кредит под 3% при взносе тех же 20%. Кроме того, юридические и нотариальные расходы здесь существенно ниже, чем в других странах.

 

Успешно продают недвижимость по ипотеке в Испании, Израиле, на Кипре. Тут кредит можно оформить под 3,5–5% с первоначальным взносом не менее 30% на срок до 30 лет.

 

В среднем ежемесячные платежи составляют 700–800 евро. Расходы на оформление ипотеки (оценка, нотариус, регистрация и т. д.) на квартиру стоимостью, например, 160 тыс. евро достигнут 3 тыс. евро.

 

Максимальный размер кредита определяют следующим образом: доход заемщика должен вдвое превышать ежемесячные выплаты банку. Причем если в России допустимо погашение кредита с неофициальных доходов, то во всех зарубежных банках принимают только белые доходы. Для их подтверждения вас попросят представить справку о банковском счете, доказывающую наличие суммы, достаточной для первоначального взноса и покрытия всех дополнительных затрат на приобретение недвижимости (адвокаты, гербовый сбор и т. п.). Кроме того, необходимо подтвердить регулярные доходы и их источники (форма 2НДФЛ либо бухгалтерская отчетность за последние два года, если покупатель является владельцем бизнеса). Приветствуется подтверждение расходов: как клиент тратит деньги и сколько, есть ли займы, кредиты и т. п. Пригодится свидетельство на имеющуюся в собственности недвижимость. Однако и здесь есть нюансы.

 

«В Великобритании личные активы, находящиеся в России, банк при принятии решения о выдаче кредита не учитывает, — комментирует Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. — Дом в Московской области для английского банка неважен, а вот недвижимость на Кипре он с удовольствием рассмотрит. Правда, иногда банки могут учитывать доходы от российских активов. Так, если вы сдаете дом в Московской области в аренду, то плату за него кредитная организация может засчитать при выдаче ипотеки».

 

Все документы предоставляют, как правило, на английском языке и родном языке страны, в которой приобретают недвижимость. Ежемесячные взносы оплачивают за неделю до отчетной даты, как минимум — за три дня, обычным переводом в иностранной валюте на свое имя на счет в стране и банке кредитора, где уже происходит автоматическое списание задолженности.

 

Принципиальная разница между зарубежной и российской ипотекой заключается в схеме выплат. «В Великобритании, например, очень популярна схема «только процент»: клиент не выплачивает банку стоимость недвижимости, а вносит только процент за кредит (2,5–4% годовых), — рассказывает К. Ковалев. — Принимая во внимание, что каждые десять лет стоимость недвижимости в Англии увеличивается в цене на 70–120% (в зависимости от объекта), такая система расчетов оказывается выгодной для заемщика. Выплачивая на протяжении десяти лет только минимальные проценты банку, по окончании кредита клиент может либо выкупить свою недвижимость по первоначальной цене, либо продать ее и получить разницу, расплатившись с банком».

 

 

 

 

 

Эксперты советуют брать кредит на зарубежную недвижимость в том банке, у которого есть иностранная «дочка» в России. Самое простое решение для клиентов — это взять ипотеку под залог имеющейся здесь недвижимости.

 

Как правило, получить ипотеку за рубежом на объект стоимостью выше 1 млн евро легче, чем на бюджетные варианты. Лучше всего обратиться к брокерам, специализирующимся на предоставлении кредитов иностранцам. Они объяснят последовательность действий, составят список необходимых документов, проверят правильность их заполнения. Если вы не говорите на языке страны, в которой покупаете дом или квартиру, будут предоставлены копии документов на русском.

 

Если вы решите собирать документы самостоятельно, то придется вникать во все тонкости государственного и местного законодательства — от требований к страхованию сделки купли-продажи до видов и размеров налоговых отчислений, которые пойдут в государственный или муниципальный бюджет. Это может привести к тому, что каждую справку, заявление или подтверждение вы будете переоформлять по несколько раз.

 

«Следует обратить внимание на тенденции рынка недвижимости в выбранной стране, — заключает директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко. — Рынок и спрос на жилье должны стабильно расти. Ведь в основном недвижимость за границей приобретают либо для сезонного отдыха, либо в инвестиционных целях. Нельзя забывать, что эти объекты можно сдать в аренду и таким образом покрыть часть расходов по ипотеке. Рост цены в этом случае является гарантией того, что при аренде или продаже недвижимости владелец не потеряет своих вложений».