Росреестр начал приостанавливать сделки купли-продажи земельных участков, если продавец не уведомил покупателя об ограничениях в использовании участка, указанных на Геопортале Московской области. Раньше такого не было. То есть было, если ограничения внесены в ЕГРН, а покупатель о них умолчал в ДКП. Теперь в качестве источника сведений продавца выступает и Геопортал, в том числе в части сведений, не внесенных в ЕГРН. В обязательном порядке.
Государственный регистратор 29.07.2025 г. в обосновании приостановки сделки написал: "Сведения о расположении продаваемого земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий Прибрежная защитная полоса ручей, Водоохранная зона ручей, Береговая полоса ручей размещены на общедоступном электронном сервисе - Геопортал Подмосковья".
Но палка-то о двух концах.
С одной стороны, в соответствии с п. 1 статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Согласно п. 3 той же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Как видим, продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. То есть, источник знаний об ограничениях и обременениях не важен. Может быть таким источником и Геопортал. Оставим за скобками вопрос, почему продавец должен быть знаком с существованием Геопортала и иных подобных ресурсов.
Однако, вот что пишут создатели Геопортала о его статусе: "Получаемые сведения носят исключительно информационный характер и не могут быть использованы для земельно-имущественных правоотношений, оспаривания возникновения прав и/или ограничений в оборотоспособности земель, действий или бездействий органов государственной власти и иных лиц, осуществляющих публичные правомочия. Для получения официальной информации необходимо получить государственную услугу по подготовке градостроительных планов земельных участков на РПГУ или обратиться в МФЦ". Другими словами, Геопортал не берется отвечать за содержание информации на Геопортале. И правильно делает.
Что было установлено в отношении участка, по которому Росреестр сделал приостановку 29.07 с.г.? Что этот участок находится вблизи безымянного ручья протяженностью около 2-х километров. По ст. 6 Водного кодекса береговая полоса такого объекта составляет 5 м, а не 20 м, как учтено на Геопортале. Таким образом, Росреестр в упомянутой сделке принуждает стороны отражать в ДКП недостоверную информацию.
Можно предположить, что сомнительная практика Росреестра в использовании Геопортала в ближайшее время не прекратится, и что-то с этим надо делать. За короткий промежуток времени риэлторы сообщили мне уже о втором случае ошибочных данных на Геопортале в части границ водного объекта и береговой полосы.
На мой взгляд, если Росреестр не изменит подход и по-прежнему будет принуждать стороны сделок использовать в договорах неофициальную (не проверенную, иногда ошибочную) информацию, можно поступать следующим образом. 1) Вносить в ДКП соответствующие предупреждения. Причем, как мы теперь знаем, надо делать это максимально подробно, иначе возможна приостановка, даже если предупреждение есть. 2) Указывать, что стороны учитывают, что данная информация об ограничениях, не внесенных в ЕГРН, носит информационный характер, может быть изменена или отменена в будущем при внесении этих сведений в ЕГРН в установленных законом порядке. Стороны это учитывают, и не будут иметь друг к другу претензий в этой связи. 3) На ошибочных сведений, имеющих принципиальный характер, я бы рекомендовал отдельно остановиться. Например, что ползали продавец и покупатель на брюхе по участку с рулеткой, измерили расстояние от установленных кадастровым инженером межевых знаков до отчетливо выраженного русла ручья шириной 1 метр и 20 см, установили, что сведения Геопортала не соответствуют действительности, береговая полоса не находится в границах участка или проходит не так, как внесено на Геопортал....
П.С. Геопортал мы любим. Ресурс хоть и с "тараканами" (особенно в части комментариев к ограничениям), но пользоваться можно, по крайней мере он простой. А вы попробуйте вытащить все возможные ограничения в использовании участков с аналогичного сервиса г. Москвы, в котором 286 слоев. Боюсь, что в других регионах системы обеспечения граддеятельности могут быть совсем низкого качества. Если в регионах пойдут по стопам Управления Росреестра по Московской области, ситуация будет еще более печальной для имиджа Росреестра в целом.
Геннадий Савинов, Ред. 01.08.2025 г
